樓市寒冬已至，香港地產商同行都為賣樓頭痛，遠東發展（00035）主席邱達昌卻表示，站在整體香港利益立場，反而「不是壞事」。在他眼中，樓價早已過高，將不少剛性需求排除在外，下行有助這批用家置業，進一步來說更有助留住香港人，希望政府多留意移民潮趨勢。他預測未來樓價不會大升及大跌，但假豪宅現時是調整期。

撰文：李俊杰

香港樓價一步一驚心。差餉物業估價署公布2023年首季私人住宅售價指數顯示，樓價已跌回2017年水平，一插到底，還是觸底反彈？邱德昌前半部分的答案是：樓價不會大跌。

三大不跌理由

他認為，至少有三個理由，首先是建築費及土地成本昂貴。「香港（每呎）建築費是5000至6000元，豪宅甚至可高達7000至8000元。」他提到，香港土地的生產，沒有坊間想像的那麼快。

即使投得土地，「香港政府批文比起大陸，或者比很多地方都來得長，換句話說，分分鐘投地後，畫則、規劃都搞了年半兩年，那兩年都是錢來的」。他舉例，如果買地成本每呎1萬元，「未開波已經1.2萬元成本」，特別現時是高息時代，借貸成本大增，樣樣都是錢。

第二個理由則是香港獨有的優勢，就是香港地產商有實力，持貨能力高，況且這些企業有不少優質資產在手，實力之雄厚可見一斑。「香港地產商都幾肯持貨，不需要很緊張去拋售。」「他們的balance sheet很好，實力很強，換轉是外國的地產商，就沒有資格撐這麼久了。」

最後一個理由則是北水。邱達昌分析北水分為兩批，第一批是有錢人，「又住過新加坡又住英國又住美國，我認為他們最喜歡香港，支持着香港的樓市」，第二批則是新鮮滾熱辣的「高端人才通行證計劃」（高才通），「最近香港有3.2萬個政府批准來港工作的專才，申請者水準不低，否則都不可以去申請，他們不買樓都要租樓⋯⋯三年就差不多十萬，十萬人無論租樓或買樓，都是很不得了的數字」。

邱達昌縱橫商界多年，見盡風浪，認為背靠祖國的香港是塊福地，「香港死來死去都死不了」。不過，他對近年出現的移民潮則比較憂慮，也嗅出今次有別97年前的那一波，走了的人，大有一去不返的趨勢，而數字一天比一天多，可是政府未肯正視移民潮的現實。

根據政府統計處今年初的報告，香港人口連續三年下降，跌至去年底的733.32萬，創2016年以來新低，勞動人口也按年下跌1.5%；在累計流失的18.73萬人當中，超過三分一為淨移出人口，創31年來新高。

「我覺得香港問題不是其他地方有錢人來不來的問題⋯⋯（而是）香港要穩住有生產力的中產階級，不要讓他們走得太多，盡量讓他們安居樂業。」邱達昌表示。

買偽豪宅 損手爛腳

「這麼多年，我說香港最不健康的就是有三、四萬的剛性需求用家，他們真的想買樓，但礙於樓價太貴，或者不夠錢，這麼多年都買不到。」所以邱達昌對樓市前景下半部分的答案則是「不會大升」，全因樓價仍然頗高。在他看來早幾年熾熱的樓市甚至透支了一些買家的消費力，如早幾年心急入市買入蚊型單位的，無不損手爛腳收場。「我兩年前已經跟你們說不要碰那些樓盤，它們很難炒得上去，將來的價錢都不會好，若已經買了，真的欲哭無淚。」

——節錄自８月信報財經月刊《偽豪宅爆煲》